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观点 | 2017房价降不降?楼市如何解决内火

2016年12月15日  网拍动态 来源 : 来拍呀

中共中央在经济会议上提出,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

“长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策,关键要解决内火,完善制度建设。”中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说,建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。


今年以来,部分城市价格上涨较快,地方政府房地产调控政策频出。不过,这种以限购、限贷甚至限价为主的行政手段,仅暂时遏制住了房价上涨势头。中国社科院城市与竞争力研究中心主任、城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞表示:“要解决问题,实现房地产的稳健发展,一方面三四线城市要继续去库存,另一方面一二线城市又要抑制投资投机,这从根本上也是要求完善长效机制。”


简单解释一下,也就是说,政府开始从制度上干预房价,房价疯涨模式可能成为过去时。


为啥这么说?我们先看下本轮调控后截至目前全国几个城市的房价情况。


上海:11月,上海新建商品住宅成交面积仅60.3万平方米,环比减少30.6%,同比减少59.7%,为近21个月来最低交易量。分析师表示,11月28日上海对调控措施进行升级,意味着成交量将进一步下滑,楼市冬天已来临。


北京:2016年内,北京市将会完成13宗地块的出让交易,预计获得相关土地出让金455.655亿元。无论是规划建筑面积,还是建筑用地面积,均是北京含住宅用地供应,近五年来的最低值。


杭州:11月,杭州全市共成交新建商品房1.3万套,环比下降36.2%,同比下降7.7%。其中,新建商品住宅成交0.63万套,环比下降54.9%,同比下降42.5%;成交均价15175元/平,环比下降9.5%。


整体来看,11月,全国主要54城市合计商品房住宅签约量为24.9万套,环比下调11%,刷新最近18个月的最低值,同比跌幅达到了16.4%。市场在“9?30新政”出台后,连续2个月出现较为明显的成交量下调现象。


本轮调控全国各地方政府是杀气十足,结合本次政治局会议中央释放的信号,可以知道,楼市不能暴涨了,但是,不要指望房价马上暴跌,特别是一二线核心城市。


因为楼市现在就暴跌下来,会让房地产税的改革变得毫无意义,也不利于我们金融风险的释放。而所谓的金融风险,十之八九都是债务所带来的,如果完成房地产税的改革,金融风险将会进一步缓解;


首先地方有了收入来源,地方债危机就迎刃而解;


其次,目前在进行房地产行业大整合,目的就是释放开发贷风险,让房地产从无序的春秋走向战国时代,铁索连船后,船也就会更加平稳。


第三,个人住房贷款还是那个判断,风险不大。即使房价到时候暴跌,由于几年房价不涨不跌。


另外,最重要的是,一旦开征房地产税,房产不再是资产,而成为一种负债,一种无法转嫁成本的负债(租房价格无法上涨),卖房者大大增加,买房者反而会大大减少。楼市出现流动性枯竭,交易量缩减,但那个时候你已经还了很多年的房贷了,付出资金已经超过了50%,所以房价跌一半前不会出现弃房断供。所以个人住房贷市场也不会有风险。当然,国家层面金融风险降低,并不意味你个人的金融风险。


附:中央政治局会议传递2017年经济发展六大信号


信号一:明确稳中求进工作总基调是治国理政重要原则


信号二:供给侧结构性改革步入“深化之年”


信号三:加快推进一批基础性关键性改革


信号四:大力振兴实体经济


信号五:加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制


信号六:多举措释放扩大开放积极信号


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